こんなお悩みはありませんか？
実家の借地権を相続したが誰も住む人がいない
- 使わない借地権は契約を終了し、建物を取り壊して土地を地主に返すしかないのでしょうか？
-
誰も住まない借地権でも地代は支払わなければなりません。無計画に長い時間、借地権を放置するのは金銭的にも勿体ないです。
ご家族の将来設計も考慮しながら、積極的に借地権の有効活用や売却して他の不動産を購入することも出来ます。
契約の更新を迎えるが更新料を用意できない
- 更新料は支払わなくても大丈夫って聞いたことあるけど本当？
-
借地法に更新料のことが書かれていないので支払わなくていいという考え方もあります。しかし個別の事情によっては借地権を失ってしまう可能性があります。
20〜30年に一度の更新では多額の更新料の支払いが大きな負担となります。更新料の金額が適正なのか、契約を更新せずに別の方法を検討することも必要です。
地主が不動産業者に変わり立退きを要求された
- 怖いです。精神的に辛いです。この状況から早く解放されたいです。
-
地主さんが相続などの理由から、底地を不動産業者に売却する場合があります。業者からは底地購入を迫られ、それに応じないと地代の値上げや立退きを要求されたりします。もちろん法律的に借地人さんが応じる義務はありません。しかし現実的には専門家による法律手続きや売買の交渉が必要になることが多いです。
建物を建て替えたいが地主が承諾してくれない
- 老朽化した自宅をアパート併用住宅に建て替えたいが地主が承諾しないので借地非訟手続きをしたい。
-
建物の増改築には地主さんの承諾が必要ですが、承諾料などの条件が合意できない場合があります。円満な交渉が基本ですが、法律手続きが必要な状況もあります。しかし時間や費用、建築資金の調達など実務上の課題にも配慮し、専門家の意見を聞きながら慎重に対応しなければなりません。
借地非訟事件では、裁判所は地主の承諾に代わる許可を与えることができます。
借地非訟事件には次の4種類があります。
- 借地条件変更申立事件
- 増改築許可申立事件
- 土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件
- 競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件
上記に加えて、3.と4.の場合に地主が優先的に借地権を買い取れる「介入権」を求める手続きがあります。
誰でも借地に対する“モヤモヤ”の3つや4つは感じています
よくある相談事例
- 借地を相続したが使い道がないまま空き家となっており、アパートなど有効活用したい。
- 路地の奥の借地で道路が付いておらず再建築不可のため、売ることもできない。
- 借地上の貸家で老朽化のため、賃借人が退去後は家賃を下げても借り手が見つからない。
- 自宅を別に購入したので空き家となったが、管理ができずに困っている。
- 高齢の母親を引き取るので、実家の借地権を早急に処分したい。
- 地主と揉めているので、子供には継がせたくない。
- 建築費をローンで借りようとしたら、銀行から地主の承諾が必要だと言われた。
- 相続した実家の建物が未登記だったが大丈夫か。
- 地主から底地を買わないかと言われたが、買ったほうが良いのか。
- しつこい地上げ業者を断りたい。
- 独身だった叔母が亡くなり、住んでいた遠方の借地権の処分に困っている。
- うちの地代は近所の借地人より高いようだ。
- 地代の値上げを請求されたが応じたくない。
- 地代の供託のやり方を知りたい。
- 更新料を支払うつもりだが、金額が高すぎる。
- 更新料は分割払いできるのか。
- 相続した借地を売りたいが、地主が譲渡を認めないと言っている。
- 借地上のアパートの入居者が賃料を滞納している。
- 親が亡くなり、兄弟で借地権の相続について意見が合わない。
- 老朽化して空室も多くなった借地上のアパートを売却したい。
よくある相談を分類すると次のようになります。
- 相続した借地権の処分または有効活用
- 建替え承諾、建築資金の借入
- 底地の購入
- 更新料、更新手続き
- 地代
借地人さんのお悩みの大枠は基本的に同じですが、個別の事情は様々ですから解決方法の詳細は異なります。
あなたの知らない解決方法があるかもしれません。
かつて地主側のコンサルタントだった経験から得た「知恵」を活かしてサポート
借地110番の強みは何か？
法律上は保護されているはずの借地人がその「強み」を活かせないのは何故か。
かつて地主側コンサルタントの立場から借地問題に取り組んだ経験により得た、今だから活かせる「知恵」があります。
＜前半省略＞
実は富井さん、会社員時代は地主さんのサポートをしていたそうです。「地主さんには地主さんの悩みがあります。自分の土地なのに一度貸したら戻ってこない。地代から固定資産税を引いたら残りは僅か。まとまった収入と言えば承諾料や更新料だけなのに、その金額で借地人さんと揉める。そのうえ相続税も課税される」
いや、地主さんも結構大変そうですね。
「借地の関係って双方にとってお悩みが多いんです。だから私は借地関係は機会があれば解消したほうがいいと考えています」
いずれの立場にも通じているからこその言葉。
先ほどのお話しで、地主さんのサポーターは多いのに借地人さんのサポーターはいないとのことでしたね。そのバランスをとるのが富井さんのお仕事です。
「地主さんにとっては貸している土地のひとつに過ぎないものでも、借地人さんにとっては生活の基盤になるものです。その割には世の中的に借地人さんへのサポートが不十分だと感じています」
全体的な傾向として、借地人さん側が困っているケースが多いと富井さんは感じているそうです。単純に借地人さんの人数が多いこともありますが、困ったことやお悩みがあっても相談できる人がいない、そもそも何が問題なのか整理できない借地人さんがほとんどだと言います。
「困ったときは、そこで諦めたり悩んだりせず、まずは相談していただきたいと思います。何らかの解決策が必ずありますから」
孤立無援になりがちな借地人さんへのサポートに今後も力を入れていきたいと語ります。
もし今、お悩みがある借地人さんがいれば、すぐに富井さんに相談されることをお勧めします。
きっと親身に手助けをしてくれるはずです！
マイベストプロ東京>東京の法律関連>東京の不動産・登記>富井禎文