借地上の建物を建替えようとするときには地主さんの承諾が必要です。
「無断譲渡・転貸の禁止」と同様に借地人さんを強く制約するのが「無断増改築の禁止」です。
これに違反すると借地契約を解除される可能性がかなり高くなります。
建物の増改築／建替承諾料
とにかく建物に手を加えようと思ったら、まず地主さんに相談します。
完全に建て直す場合に限らず、一部のリフォームの場合でも同様です。
建替承諾料の額は、更地価格の3〜5％程度が相場と考えられています。（普通建物の新築）
一部増改築であれば、その程度によって金額を調整します。
建替えを機会に、借地条件を変更する場合（木造建物→鉄筋コンクリート造など）には、更地価格の10％程度の承諾料となります。
また従前契約の残存期間によっては、更新料の要素も加味して金額を調整することもあります。
裁判所の代諾許可
地主さんから増改築の承諾を得られないときには「借地非訟」という手続きによって、裁判所が「地主の承諾に代わる許可」を出してくれます。
この場合は裁判所が決めた承諾料を地主さんに支払います。
裁判所の許可があれば「無断増改築」にはなりませんから、借地契約を解除される心配はありません。
建築資金をローンで…
仮に建築資金を銀行から借りようとすると、銀行から「地主さんの承諾」を求められます。
これは借地契約の問題ではなく、銀行ローンの条件なので裁判所とは関係ありません。
結果として、建築資金を自己資金で用意できなければ事実上、建替えは出来ないことになります。
建替えたいのに建替えられない、このような状況を乗り越える方法もあります。
